2021年11月10~11日，北京市朝阳区人民法院将在京东司法拍卖网络站点平台上，对北京市朝阳区周庄山水文园205号楼-3至2层101号进行第一次拍卖。评估价为1.5亿元，起拍价为1.05亿元。

  上游新闻记者获悉，该房屋为山水文园-西园的样板间别墅，此次拍卖为业主山水文园凯亚房地产开发有限公司（山水文园凯亚）资金链断裂，无力偿债，而被债权人申请法院强制执行。

  按照公告，此次拍卖的北京市朝阳区周庄山水文园205号楼-3至2层101号，产权证载明建筑面积832.77平方米，其中地上面积486.78平方米、地下面积345.99平方米。评估价为1.5亿元，评估价建面约18万元/平方米；起拍价为1.05亿元，相当于评估价7折，起拍价折合建面每平方米约12.6万元，保证金为2100万元。

  拍卖标的所在宗地坐落于北京市朝阳区周庄山水文园，房屋所有权人为山水文园凯亚，地类（用途）为住宅、商业、地下车库，土地使用权为出让，其中住宅土地使用权终止为2074年 8 月 ，产权证编号为京（2016）XXXXX号。

  有公开资料显示，拍卖对象为一幢地上2层，地下3层钢混结构建筑物，建筑类型为独栋别墅，建筑外形设计为游艇锚，建成年代为2015年，规划及现状用途均为住宅、住宅地下室，朝向为全朝向，层高约3米，1层局部挑空约6米，估价对象另带有花园、3层露台及地下3层车库。

  所在宗地形状较规则，四至为：东至西燕街，南至弘燕南一路，西至西燕西街，北至弘燕路，西距东三环南路约0.3公里。

  据“凤眼看北京”2020年报道，此栋别墅曾作为项目样板间使用的游艇锚别墅。该栋别墅在2016年取得预售证时均价为8.9万/平方米。按照预售证的价格计算，整栋别墅价值7411.65万元，当然这是不含内部豪华装修的价格。

  房子的整体造型像一个游艇锚，内部营造的是游艇上的生活氛围。山水文园曾对外表示，这套房子的背后讲述了“一位水兵因眷恋海洋而缔造的一个陆上海洋的故事“。山水文园集团实控人李辙，曾经在某舰队服役。

  山水文园还表示，这是世界唯一的建筑专利产品，是山水文园-西园的顶级作品。 据介绍，山水文园-西园除了4栋板楼，其余为叠拼、双叠拼和独栋别墅，整个社区只有410户。

  上游新闻记者获悉， 2020年8月20日到8月21日该别墅曾拟第一次拍卖，评估价1.5031亿元，起拍价1.05217亿元，后被执行人提出异议撤回，此次为重新第一次拍卖。

  上游新闻记者获悉，此次拍卖系业主山水文园凯亚无力偿债，而被被债权人申请法院强制执行。

  山水文园205号楼-3至2层101号建筑存在抵押权，抵押权人为厦门国际银行北京分行，抵押方式为最高额抵押，被担保主债权数额为人民币1200000万元，债务履行期限为2017年9月22日起至2020年9月1日止。权利限制情况为已查封，抵押权利限制。

  天眼查多个方面数据显示，山水文园凯亚注册地在北京市朝阳区甲8号5号院1号楼1层105室，1997年7月18日成立。法定代表人李瑞芳，注册资本7000万元，大股东为山水文园投资集团有限责任公司，持股票比例60%，实际控制人为李辙，山水文园创始人。

  有公开报道，从2001年至今，在北京东三环至四环地段，山水文园开发了总建面120万平方米的豪宅项目山水文园，红了20年的该项目给李辙和公司带来了巨大的财富。

  2019年10月10日的胡润百富榜上，李辙排名第195位，财富180亿元人民币。

  山水文园集团也尝试转型。美国六旗乐园与迪士尼乐园、环球影城并称“世界三大主题乐园”，但此前没进入中国市场。2014年，山水文园集团与美国六旗签订战略合作，准备打造“世界级的山水六旗文旅小镇”。

  为了引进美国六旗，山水文园下了血本，又以美国六旗为大旗，在全球范围内引入近300个国际知名品牌，对标万达文旅项目。

  从2015年起，浙江海盐、重庆璧山、南京溧水等10多个山水六旗文旅小镇签约。

  2020年，限制开发商融资的“三条红线”正式出台：剔除预收款的资产负债率小于70%、净负债率小于100%、现金短债比不小于1倍，开发商融资将严格受这三条红线踩线情况的限制。

  2019年底，山水文园负债过高，资金危机全方面爆发，希望于高杠杆来进行文旅小镇开发破灭，于是，开始有了法院对山水文园企业资产的司法处置。

  上游新闻记者获悉，2021年10月25~26日，青海省西宁市中级人民法院将于阿里司法拍卖网络站点平台，对北京市朝阳区周庄山水文园9套联排别墅，分别进行公开拍卖，起拍价合计约2.981亿元。

  同日，还将对两套四合院——北京市朝阳区小武基村甲8号3号院和5号院房产，分别进行公开拍卖，起拍价合计约1.45亿元。这样，11套房产合计起拍价约4.431亿元，相当于评估价的8.5折。

  上游新闻记者获悉，此次拍卖为业主山水文园凯亚无力偿债，而被抵押权利人五矿国际信托有限公司申请法院强制执行。

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